종부세 개편 반전, 20년 살아도 세금 오른다
종부세 개편 반전, 20년 살아도 세금 오른다
2026년 세제개편안에 따라 종합부동산세 공제 방식이 보유기간에서 거주기간 중심으로 바뀌면서, 같은 집에 오래 살았어도 세금이 늘어나는 구간이 생겼습니다. 결론부터 말하면 시가 20억원 이하 1주택은 세금이 줄고, 35억원을 넘어가는 순간부터는 거주 여부와 무관하게 부담이 커집니다.
무엇이 바뀌나 — 보유공제에서 거주공제로
재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 종부세 개편안을 발표했고, 9월 1일 국무회의에서 확정했습니다. 핵심은 1세대 1주택자의 기본공제 기준을 공시가격 12억원에서 14억원으로 올린 것입니다. 이에 따라 시가 약 20억원 이하 1주택은 종부세 과세 대상에서 아예 빠집니다.
문제는 그 위 구간입니다. 지금까지는 연령공제와 장기보유공제를 합쳐 최대 80%까지 한도 없이 공제받을 수 있었지만, 2027년부터는 세액공제 한도가 최대 800만원, 2028년 이후에는 600만원으로 묶입니다. 공제율은 그대로여도 공제 금액 자체가 막히는 구조입니다. 2027년은 보유기간 공제를 절반으로 줄이는 과도기이고, 2028년부터는 보유기간이 아닌 실제 거주기간을 기준으로 공제하는 방식으로 완전히 바뀝니다.
20년을 살아도 세금이 오르는 이유
정부가 공개한 60세, 10년 거주 기준 계산 예시를 보면 구간별 차이가 뚜렷합니다.
| 주택 시가 | 현재 종부세 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 20억원 | 27만6천원 | 10만8천원 |
| 30억원 | 91만원 | 76만원 |
| 35억원 | 191만8천원 | 212만4천원 |
| 40억원 | 262만7천원 | 325만2천원 |
| 50억원 | 453만9천원 | 978만5천원 |
| 70억원 | 937만7천원 | 3,295만7천원 |
20억~30억원 구간은 개편 후 오히려 세금이 줄지만, 35억원을 넘는 순간부터 역전됩니다. 공제 한도가 정액으로 막히면서 보유·거주 기간이 길어도 고가주택일수록 실제 공제 효과가 작아지기 때문입니다. 20년을 산 집이라도 이 가격대라면 "오래 살았으니 세금이 줄 것"이라는 통념과 반대 결과가 나올 수 있습니다.
실거주하지 않으면 격차가 더 커진다
정부는 이번 개편에서 주택 수보다 실거주 여부를 기준으로 삼겠다는 방침을 밝혔습니다. 같은 시가 40억원 주택이라도 60세 기준 실거주자는 종부세가 262만7천원에서 325만2천원으로 오르는 데 그치지만, 실거주하지 않은 소유자는 1,114만2천원까지 뛰어 격차가 더 벌어집니다. 2028년 이후 장기보유공제가 아예 없어지고 거주기간 공제만 남기 때문에, 주소만 옮겨두고 실제로 살지 않는 경우는 세부담이 크게 늘어날 가능성이 높습니다.
자주 묻는 질문
기본공제가 12억원에서 14억원으로 오르면 누가 이득인가요?
시가 약 20억원 이하 1세대 1주택 실거주자입니다. 이 구간은 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
거주기간 공제는 언제부터 시행되나요?
2027년은 기존 보유기간 공제를 절반으로 줄이는 과도기이고, 2028년부터 거주기간 기준 공제로 완전히 전환됩니다.
20년을 살았는데 왜 세금이 오를 수 있나요?
기존에는 공제 한도가 없었지만 개편 후에는 연 최대 600만~800만원으로 묶여, 시가 35억원 이상 고가주택은 거주기간과 무관하게 공제 효과가 줄어들기 때문입니다.
실거주 여부에 따라 세금 차이가 얼마나 나나요?
정부 예시(60세, 시가 40억원)로는 실거주 시 약 325만원, 미거주 시 약 1,114만원으로 3배 넘게 차이가 납니다.
이 개편안은 이미 확정된 건가요?
세제발전심의위원회 발표와 국무회의 확정을 거쳤지만 국회 심의가 남아 있어, 최종 세율과 시행 시기는 국회 통과 이후 다시 확인이 필요합니다.
참고: 대한민국 정책브리핑(2026.08.03), 한경부동산밸류업센터(2026.09.23) · 본 글은 정보성 콘텐츠이며 투자·세무 판단의 최종 책임은 본인에게 있습니다.