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아파트 90주 연속 올랐다더니, 전세가 8.91%로 매매를 앞질렀다는데 몰랐는데

서울 아파트 매매가가 90주째 오르는 동안 올해 누적 상승률은 매매 8.73%, 전세 8.91%로 전세가 앞섰습니다. 대통령은 "인내의 시간"을 말했는데, 정작 내 월세와 보유세는 어디로 갈까요.

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1. 강남이 눌려도 서울은 90주째 오릅니다

11월 2일 보도를 보면 강남3구가 약세인데도 서울 전체 매매가는 90주 연속 올랐습니다. 올해 누적으로는 전세가 8.91%, 매매가 8.73%입니다. 격차는 0.18%p로 작지만 전세가 매매를 넘어섰다는 점이 달라진 부분입니다.

서울 외곽과 경기 남부 같은 비규제 지역도 오르는 중이고, 전세가 월세로 돌아서거나 고액 월세가 늘어나는 사례도 나온다고 합니다. 규제가 센 곳은 눌리고 덜한 곳으로 옮겨 붙는 흐름입니다.

2. 12월 국회에서 세금 기준이 갈립니다

세제개편안의 골자는 1세대 1주택자의 양도세·종부세 공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸는 것입니다. 12월 국회 심사를 앞두고 있고, 원안대로 통과되면 고가주택을 갖고 직접 살지 않는 분들의 매도가 늘 수 있다는 전망입니다.

임대인도 챙길 날짜가 있습니다.

항목	기한
상생임대인 세제혜택	올해 말 종료
조정대상지역 매입임대아파트 매각(양도세 중과 배제)	2027년 말까지
위 혜택 적용	2028년부터 불가

3. 전세 8.91%를 제 숫자로 바꿔 보면

보도된 상승률을 그대로 적용해 단순 계산했습니다. 전세 4억 원짜리 집이 올해 8.91% 올랐다면 보증금은 약 3,564만 원 늘어난 셈입니다. 매매 10억 원 집이 8.73% 올랐다면 8,730만 원입니다. 비율은 비슷해도 전세 세입자가 새로 마련해야 하는 현금과 집주인이 평가이익으로 보는 금액은 크게 다릅니다.

이 숫자는 서울 전체 평균을 가정한 예시일 뿐 개별 단지와는 다릅니다. 공급 쪽 변수도 있습니다. 3기 신도시 6개 지구 약 19만 3천 가구 중 첫 입주는 인천계양으로 올해 12월 예정이지만, 보상 갈등과 문화재 조사로 입주가 1~4년 늦어질 수 있습니다. 신규 택지 10만 3,900호는 2030년 첫 착공, 2033년 첫 입주가 목표입니다.

4. 전세 세입자와 집주인이 각자 챙길 것

전세 세입자라면 재계약 때 보증금 인상분을 현금으로 마련할지, 월세 전환을 받아들일지부터 따져야 합니다. 4억 원 보증금에서 3,564만 원이 오르면 대출을 끼든 월세로 돌리든 매달 나가는 돈이 달라지기 때문입니다. 계약 만료 3~4개월 전에 같은 단지의 최근 실거래 전세가를 먼저 확인해 두면 협상이 쉬워집니다.

집주인이라면 확인할 것이 세 가지입니다. 올해 말 끝나는 상생임대인 혜택을 받을 수 있는 계약인지, 조정대상지역 매입임대아파트는 2027년 말 매각 시한을 넘기지 않는지, 직접 살지 않는 고가 1주택이라면 12월 국회 결과에 따라 공제 구조가 바뀔 수 있는지입니다. 어느 쪽이든 확정 전 단계이니 숫자를 단정하기보다 시나리오를 둘 정도로 나눠 계산해 두는 편이 안전합니다.

정책 방향은 수요를 누르고 공급을 늘리겠다는 쪽이지만, 공급은 빨라야 2030년 착공이라 당분간 체감되기 어렵습니다. 그 사이 전세와 월세 부담이 먼저 움직일 가능성을 염두에 두셔야 합니다.

한 줄 요약: 서울 아파트는 90주 연속 올랐고 전세 상승률(8.91%)이 매매(8.73%)를 앞섰습니다. 12월 세제 심사와 연말 임대 혜택 종료 날짜는 미리 확인해 두세요.

참고: 파이낸셜뉴스·뉴시스(2026.11.2). 계산은 보도된 상승률을 가정 금액에 적용한 값이며 법안 확정 전입니다. 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.