부동산

강남3구 싹 다 떨어졌다더니, 나머지 22개 구는 오르는 중이라는데 몰랐는데

오늘 아침 기사 하나가 눈에 들어왔습니다. 대통령이 서울 집값 하락 전망 기사를 X에 공유하면서 "지금은 견디는 중"이라고 적었다는 내용인데요. 그런데 같은 주 한국부동산원 통계를 열어보니 하락한 건 강남3구뿐이었습니다.

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1. 10월 넷째 주, 숫자는 이랬습니다

한국부동산원 10월 넷째 주(26일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 올랐고, 이걸로 90주 연속 상승입니다. 평균만 보면 그냥 오른 겁니다. 구별로 쪼개야 그림이 달라집니다.

지역	주간 변동률
강남구	-0.38%
서초구	-0.35%
송파구	-0.22%
성북구	+0.39%
서대문구	+0.36%
경기도 전체	+0.20%

강남3구 세 곳이 내렸고, 나머지 22개 구는 전부 올랐습니다. 경기도도 0.20%로 서울보다 상승률이 높았습니다. 군포와 수원 영통구가 나란히 0.58%였습니다.

재미있는 건 하락 폭이 가장 큰 강남구(-0.38%)와 상승 폭이 가장 큰 성북구(+0.39%)의 차이가 0.77%포인트라는 점입니다. 같은 서울 안에서 일주일 사이에 이 정도로 갈렸습니다. 뉴스 제목에 "서울 집값"이라고 뭉뚱그려 적히면 내가 보는 동네 기준으로는 맞지 않을 수 있습니다.

2. 집값보다 먼저 오르는 건 전세와 월세

저는 매매보다 이쪽이 더 신경 쓰입니다. 올해 1~10월 서울 아파트 전셋값은 누적 8.91% 올라서, 작년 같은 기간 2.31%의 약 3.9배입니다. 월세는 1~9월 누적 7.68%로, 작년 한 해 상승률 3.92%의 두 배 가까이 됩니다.

집을 사는 사람보다 빌려 사는 사람이 먼저 부담을 느끼는 구조입니다. 대출과 세금 규제로 거래는 줄었는데 전월세는 오르고 있으니, 아내와 이야기하다 "그럼 우리는 어느 쪽이 유리하냐"는 질문이 자연스럽게 나옵니다.

3. 앞으로 볼 변수는 세 가지

기사에서 짚은 변수를 정리하면 이렇습니다. 서울 신규 입주 물량이 줄고 있고, 재건축·재개발 이주 수요가 예정돼 있어 수급 불균형이 커질 수 있다는 점. 그리고 정부 세제개편안이 원안대로 통과되면 1주택자 양도세·종부세 공제가 실거주 여부 중심으로 바뀌어, 고가 비거주 주택 보유자는 세 부담이 늘어 일부 매물이 나올 수 있다는 점입니다.

우리은행 부동산연구원은 강남3구는 당분간 조정이 이어질 수 있지만, 서울 중저가와 경기 주요 지역은 상승세가 이어질 수 있다고 봤습니다. 다만 비강남권이 계속 오르면 서울 전체의 하락이라기보다 강남3구에 한정된 일시 조정에 그칠 가능성도 있다는 단서를 달았습니다.

4. 제 가정으로 계산해 봤습니다

통계를 체감 가능한 금액으로 바꿔 봤습니다. 가정입니다. 서울에서 전세 5억 원 집에 살고 있다면, 올해 누적 상승률 8.91%를 그대로 적용했을 때 보증금이 약 4,455만 원 오른 셈입니다(5억 × 0.0891). 월세 150만 원을 내고 있다면 7.68%를 적용해 약 11만 5천 원이 올랐습니다(150만 원 × 0.0768).

평균 상승률이라 실제 계약마다 다르지만, 갱신 시점에 수천만 원 단위의 자금 계획이 필요할 수 있다는 건 분명합니다. 이미 전세 만기가 6개월 안쪽이면 대출 한도와 이자부터 미리 확인해 두시는 편이 낫습니다.

그리고 강남3구 하락 소식만 보고 "곧 서울 전체가 내린다"고 판단하기에는 이번 주 숫자가 받쳐주지 않습니다. 저는 다음 주 발표에서 강남3구 하락폭이 유지되는지, 성북·서대문 같은 곳의 상승이 꺾이는지를 같이 보려고 합니다. 한 주 숫자로 방향을 단정하기는 이르니까요.

한 줄 요약
"서울 집값 하락"이라는 말은 아직 강남3구 3곳 얘기일 뿐이고, 22개 구와 전월세는 여전히 오르는 중입니다.

출처: 데일리안 2026.11.03 보도, 한국부동산원 주간 아파트가격 동향(10월 넷째 주). 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.