부동산

강남 집주인이 24억 빌려줬다더니, 개포 계약 14건 중 10건이 이 방식이라는데 몰랐는데

서울 규제지역에서 시세 25억 원이 넘는 집은 주택담보대출이 최대 2억 원입니다. 그래서 강남 재건축 단지에서는 집주인이 직접 매수인에게 잔금을 빌려주는 거래가 늘고 있습니다. 머니투데이 보도(11.8)로는 개포주공 6·7단지 최근 계약 14건 중 10건이 이런 방식이었습니다.

관련 최신 기사 바로가기

은행이 막히니 집주인이 은행이 됐습니다

25억짜리 집을 사는데 대출이 2억이면 나머지는 현금입니다. 현금 20억 넘게 들고 있는 매수인은 많지 않습니다. 그 틈을 매도인이 메웁니다. 잔금 일부를 빌려주고 집에 근저당을 잡는 방식입니다.

채권최고액은 18억~24억 원까지 잡혔다고 합니다. 집을 판 사람이 사실상 몇십억짜리 채권자가 되는 셈이라, 호의로 해주는 일이 아니라는 건 금방 알 수 있습니다.

진짜 이유는 하루 차이 세금이었습니다

개포주공 6·7단지는 10월 8일 관리처분계획 인가를 받았습니다. 기사에 따르면 인가 전날까지는 주택으로 보기 때문에 양도차익 전체에 장기보유특별공제가 최대 80% 들어갑니다. 인가 이후에는 입주권으로 분류돼서, 종전 감정평가액을 넘는 차익에는 장특공제가 0%입니다.

재건축 단지의 감정평가액은 보통 실거래 시세의 60~70% 수준이라고 합니다. 그래서 등기를 인가고시일 전에 접수하려고 잔금을 받기도 전에 소유권을 먼저 넘긴 겁니다. 세법상 잔금일보다 등기 접수일이 앞서면 등기 접수일이 양도일이 됩니다.

숫자로 감을 잡아보려고 제가 가정을 잡아 계산해 봤습니다. 취득가 10억, 시세 25억, 종전 감정평가액 15억(시세의 60%)입니다. 비과세 12억 안분과 세율은 뺀 단순 계산이라 실제 세액과는 다릅니다.

구분	인가 전 양도	인가 후 양도
양도차익	15억	15억
장특공제 적용	15억 × 80% 공제	감정가 이하 5억만 80% 공제, 초과 10억은 0%
과세 대상 차익	3억	11억

같은 집을 같은 값에 팔았는데 과세 대상이 3억에서 11억으로 늘어납니다. 8억 원 차이입니다. 단희쌤(이의상) 분석에서 하루 차이로 수억 원이 갈린다고 한 이유가 이 구조입니다.

빌려준 쪽도, 빌린 쪽도 위험은 남습니다

매수인이 이주비 대출을 못 갚으면 입주권이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 매도인은 돈을 다 받기 전에 등기를 넘긴 상태라 회수가 꼬이면 곤란해집니다. 이자를 받지 않았다면 증여세 문제가 될 수 있고, 국토교통부 실거래 조사 대상이 될 가능성도 기사에 언급됩니다.

다만 기사의 절세 효과는 전문가 유튜브 분석에 근거한 설명이고, 개별 거래의 실제 세액이 확인된 건 아닙니다. 관리처분 시점별 장특공제 적용은 단지마다 달라서 실제 거래 전에는 세무사 확인이 필요합니다.

이 거래를 보는 두 가지 시선

한쪽에서는 대출 규제가 막은 거래를 사인 간 금융으로 풀어낸 현실적인 방법이라고 봅니다. 다른 쪽에서는 규제와 과세 기준의 빈틈을 이용한 편법에 가깝다고 봅니다. 어느 쪽이든 하루 차이로 세금이 수억 원 달라지는 구조 자체가 거래를 이렇게 비틀고 있다는 점은 분명해 보입니다.

이런 거래를 직접 고민하는 분이라면 확인할 것이 셋입니다. 관리처분 인가고시일과 등기 접수일의 순서, 약정 이자와 상환 일정을 문서로 남겼는지 여부, 근저당 설정 뒤 매수인의 상환 능력입니다. 세 가지 중 하나라도 비어 있으면 절세 효과보다 위험이 먼저 커집니다. 매수인 입장에서도 집주인에게 빚을 진 채 입주권을 들고 가는 구조라, 이주비 대출 금리와 상환 시점을 미리 계산해 두는 편이 안전합니다.

25억 넘는 집은 대출 2억, 그 빈자리를 집주인 대출이 채웠고, 이유는 관리처분 인가 하루 전후로 과세 대상이 3억과 11억(제 가정 계산)으로 갈리기 때문입니다.

참고: 머니투데이 이소은 기자 「강남 집주인, 매수인에 최대 24억 대출해 절세」(2026.11.8). 본문 표의 숫자는 가정에 따른 단순 계산이며 투자·세무 판단의 책임은 본인에게 있습니다.