세금

양도세 중과 피했다더니, 11월 9일 잔금 못 치르면 1억 4,925만 원 더 낸다는데 몰랐는데

다주택 양도세 중과 유예는 5월 9일에 끝났습니다. 그런데 그 전에 계약만 해뒀다면 끝난 게 아닙니다. 조정대상지역 신규 지정 지역은 11월 9일까지 잔금이나 등기를 마쳐야 합니다. 닷새 남았습니다.

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11월 9일이 마감인 이유

2026년 2월 12일 관계부처 합동 발표가 기준입니다. 5월 9일까지 계약했다면 중과가 유예되는데, 잔금 기한이 지역마다 다릅니다.

구분	계약 기한	잔금 기한
강남·서초·송파·용산	5월 9일	계약일부터 4개월
2025년 10월 16일 이후 신규 지정지역	5월 9일	계약일부터 6개월

5월 9일에 계약했다면 4개월은 9월 9일, 6개월은 11월 9일입니다. 정책브리핑 본문 기준은 '계약일부터'이고, 잔금일을 따로 정하는 방식이 아닙니다. 제목에는 잔금일이라고만 적혀 있어 헷갈리기 쉽습니다.

넘기면 세금이 얼마나 달라지나

제가 직접 계산해봤습니다. 양도차익 5억 원, 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준 4억 9,750만 원, 장기보유특별공제 없음으로 가정했습니다(지방소득세 제외).

구분	적용 세율	산출세액
중과 유예 적용	기본 38%	1억 6,911만 원
2주택 중과	58%	2억 6,861만 원
3주택 이상 중과	68%	3억 1,836만 원

3주택 기준으로 유예를 놓치면 1억 4,925만 원이 늘어납니다. 가산 30%p에 과세표준을 곱한 값입니다. 중과 대상이면 장기보유특별공제도 받을 수 없어서 오래 들고 있던 집일수록 차이가 더 벌어집니다. 지방소득세 10%는 이 금액에 별도로 붙습니다.

잔금 말고 챙길 두 가지

토지거래허가를 받은 주택을 산 경우 실거주 입주 기한이 기존 지정지역은 허가 후 4개월, 신규 지정지역은 6개월입니다. 임대 중인 주택은 첫 임대차가 끝날 때까지 입주를 미루되 늦어도 2028년 2월 11일까지입니다. 이 완화는 계약 시점에 무주택인 매수인에게 파는 경우에만 적용됩니다. 매도인 입장에서 매수인 조건까지 확인해야 하는 이유입니다.

5일 안에 확인할 것

첫째, 내 계약서의 날짜가 5월 9일 이전인지 봅니다. 둘째, 해당 주택이 신규 지정지역인지 확인합니다. 셋째, 기준은 입금일이 아니라 양도 시점이라는 점입니다. 잔금을 치르고 등기가 늦어지는 경우를 특히 조심해야 합니다.

2027년부터 가산세율을 낮추는 정부안이 나와 있지만, 10월 27일 기준 국회 통과 여부는 확인하지 못했습니다. 입법이 되더라도 올해 양도분에 소급된다는 근거는 찾지 못했으므로, 기대보다 일정 확인이 먼저입니다. 판단이 애매하면 국세상담센터 126번이나 세무사에게 계약서를 들고 확인하는 편이 낫습니다.

기한을 하루 넘기면 유예 자체가 사라집니다. 오늘 안에 잔금 일정과 등기 접수일을 매수인·법무사와 확인해두시기 바랍니다.

한 줄 요약: 신규 조정대상지역은 11월 9일까지 양도를 끝내야 하고, 놓치면 3주택 기준 5억 차익에서 1억 4,925만 원이 더 나옵니다.

참고: 대한민국 정책브리핑(관계부처 합동, 2026.2.12), 국세청 안내 및 언론 보도 종합. 세액은 가정치 계산이며 실제와 다를 수 있습니다. 본 글은 투자·세무 권유가 아니며 판단과 책임은 본인에게 있습니다.