10·15 대책 1년, 25억 초과 거래 17.1% 줄었다더니 60㎡ 이하만 17.5% 뛰었다
10·15 대책 1년, 25억 초과 거래 17.1% 줄었다더니 60㎡ 이하만 17.5% 뛰었다
머니투데이 분석(10월 15일 보도)에 따르면 10·15 대책 이후 서울 25억 초과 아파트 거래는 17.1% 줄었고, 9억 이하 거래는 13.6% 늘었습니다. 대출을 묶자 비싼 집이 아니라 작은 집 가격이 더 올랐습니다.
1. 거래는 고가에서 줄고 저가에서 늘었다
분석 기간은 대책 전(2024.10.16~2025.8.31)과 후(2025.10.16~2026.8.31)입니다. 전체 거래는 60,391건에서 60,293건으로 거의 같았지만 구성이 바뀌었습니다.
| 구분 | 대책 전 | 대책 후 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 9억 이하 | 25,500건 | 28,958건 | +13.6% |
| 25억 초과 | 5,325건 | 4,416건 | -17.1% |
자치구별로는 노원(+65.7%)·금천(+69.0%)·중랑(+80.7%)이 늘었고, 성동(-58.1%)·마포(-45.9%)·광진(-40.1%)은 줄었습니다.
2. 작은 평형이 더 올랐다
KB부동산 매매가격지수(서울, 2025.10~2026.9)는 전용 60㎡ 이하 +17.5%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 +12.9%, 85㎡ 초과~102㎡ 이하 +7.7%, 135㎡ 초과 +6.5%입니다. 평형이 작을수록 상승률이 높습니다. 전용 40㎡ 이하 거래도 4,478건에서 5,488건으로 22.6% 늘었고, 전용 85㎡ 초과는 9,682건에서 8,841건으로 8.7% 줄었습니다. 같은 기간 15억 원 이하 거래 비중은 73.6%에서 77.2%로 높아졌습니다. 규제가 고가 주택 수요를 막은 만큼 그 수요가 아래 가격대로 내려온 셈입니다.
3. 대출 한도 계산, 1억 차이가 3억이 된다
10·15 대책은 15억 초과~25억 이하 주택 대출을 4억, 25억 초과를 2억으로 제한했습니다. 15억 이하는 6·27 대책의 6억 한도가 적용됩니다. 기사의 예시를 그대로 계산하면 다음과 같습니다.
- 15억 아파트: 대출 6억, 자기자금 9억
- 16억 아파트: 대출 4억, 자기자금 12억
- 집값 차이 1억 원, 필요 현금 차이 3억 원
15억 문턱을 넘는 순간 현금 부담이 3배로 뛰는 구조입니다. 수요가 15억 이하에 몰리는 이유가 여기에 있습니다. 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역·토지거래허가구역으로 묶여 LTV도 40%로 낮아진 상태입니다.
대통령은 15일 수석보좌관회의에서 주거·일자리·금융을 3대 핵심 사회정책으로 꼽고 생애주기별 실수요 공급에 속도를 내라고 밝혔습니다(뉴스핌, 10월 15일). 해당 기사에는 공급 물량 같은 구체 수치는 없어 확인 필요입니다. 인터뷰한 세종대 신보연 교수는 향후 3년 공급이 부족하면 10억 원 이하 아파트 강세가 이어질 수 있다고 전망했습니다.
4. 실수요자가 확인할 것
첫째, 매수 예산을 대출 한도 구간별로 나눠 봅니다. 15억 이하는 6억, 15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억이 상한입니다. 둘째, 규제지역은 LTV가 40%라서 한도를 다 못 쓰는 경우도 있습니다. 시가 10억 원 주택이면 LTV 40% 기준 대출은 4억 원 안팎입니다. 셋째, 이미 오른 소형 평형은 추격 매수보다 전월세 시장과 향후 3년 입주 물량을 함께 확인하는 편이 안전합니다. 본 글의 수치는 머니투데이 분석 기준이며 신고 지연분이 제외된 값이어서 이후 달라질 수 있습니다.
본 글은 뉴스 정리이며 투자 판단의 책임은 독자 본인에게 있습니다.
참고: 머니투데이 'MT리포트 10·15 부동산 대책 1년②'(2026.10.15, 국토교통부 실거래가·KB부동산 자료 분석), 뉴스핌(2026.10.15). 사진: KTV(뉴스핌).