10·15 대책 1년, 서울 집값 10.41% 올랐다더니 강남 1.4% 성북 16.5% 몰랐는데
10·15 대책 1년, 서울 집값 10.41% 올랐다더니 강남 1.4% 성북 16.5% 몰랐는데
10·15 대책이 나온 지 1년, 서울 아파트값은 10.41% 올랐습니다. 규제 핵심이던 강남은 1.4%, 규제 밖 외곽은 10%대 중반까지 올랐습니다. 숫자를 나눠 보면 체감이 꽤 다릅니다.
1. 1년간 서울은 이렇게 움직였다
뉴스1(10월 13일)이 한국부동산원 자료를 인용한 내용입니다. 2025년 10월 셋째 주부터 2026년 10월 첫째 주까지 서울 아파트 매매가는 10.41%, 전셋값은 9.96% 올랐습니다.
| 구분 | 변동 |
|---|---|
| 서울 아파트 매매가 | +10.41% |
| 서울 아파트 전셋값 | +9.96% |
| 서울 전세 매물(10.12 기준) | 20,311건 (1년 전 24,421건 대비 -16.9%) |
| 월세 비중(1월~10.12) | 50.92% |
대책이 막으려던 투기 수요와 별개로, 전세 매물은 줄고 월세 비중은 절반을 넘었습니다.
전세 매물이 4,110건 줄었다는 계산이 나오는데(24,421건-20,311건), 세입자 입장에서는 선택지가 그만큼 좁아졌다는 뜻입니다. 같은 기간 매매가와 전셋값이 비슷한 속도로 오른 만큼, 전세를 끼고 사는 갭투자도 부담이 커진 구조입니다.
거래가 몰린 단지도 눈에 띕니다. 강북구 SK북한산시티가 244건, 성북구 한신·한진이 207건으로 1년간 거래가 가장 많았고, 롯데캐슬 클라시아 59㎡는 9월 15억 9,000만 원에 거래돼 작년 10월보다 3억 4,000만 원 올랐습니다. 이를 직접 계산하면 약 27% 상승입니다.
2. 강남 1.4%, 성북 16.5%의 격차
같은 기사에 나온 구별 1년 상승률입니다. 성북 16.5%, 서대문 14.40%, 강서 14.39%, 구로 13.69%, 노원 12.52%였고 송파는 9.11%, 서초 3.35%, 강남 1.4%였습니다.
직접 계산해 봤습니다. 성북(16.5%)은 강남(1.4%)보다 약 11.8배 더 올랐고, 격차는 15.1%포인트입니다. 10억 원짜리 아파트라면 성북은 1억 6,500만 원, 강남은 1,400만 원이 오른 셈입니다.
기사에 따르면 서울과 경기 12곳이 조정대상·투기과열·토지거래허가구역으로 묶였고, 허가구역 아파트는 2년 실거주 의무가 붙습니다. 규제가 센 곳은 거래가 막혀 덜 올랐고, 상대적으로 덜 묶인 중저가 지역으로 수요가 이동했다고 해석할 수 있습니다. 다만 이는 제 해석이며 기사가 인과관계를 확정한 것은 아닙니다.
3. 강남보다 외곽이 더 오른 이유, 어떻게 볼까
대출 한도와 실거주 의무가 강하게 걸린 지역에서는 매수 여력이 막히고, 규제 부담이 상대적으로 덜한 중저가 지역에서는 대출 가능 범위 안의 수요가 몰린 흐름으로 읽힙니다. 상승률이 낮다는 것과 가격이 싸다는 것은 다른 이야기라서, 비교할 때는 절대 가격과 상승률을 같이 보셔야 합니다.
4. 지금 확인할 3가지
- 실거주 의무: 허가구역 아파트는 허가 후 4개월 내 입주, 2년 거주가 필요합니다.
- 대출 한도: 수도권·규제지역은 가격대별로 약 2억~6억 원 한도가 적용됩니다.
- 전세 물량: 올해 서울 11개 정비사업 약 1만 1천 가구가 이주 예정이라, 전세 매물의 약 30%에 해당한다는 NH투자증권 추정이 있습니다.
이재명 대통령은 10월 11일 SNS에서 기존 분양계약자가 약정대로 대출받을 수 있게 지시했고, 주택 공급도 곧 정상화된다고 밝혔습니다(세계일보 10월 11일). 구체적 시점은 확인 필요입니다.
본 글은 뉴스 정리이며 투자 판단의 책임은 독자 본인에게 있습니다.
참고: 뉴스1(2026.10.13, 한국부동산원·아실 자료 인용), 세계일보(2026.10.11). 사진: 뉴시스.