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종부세 29일 만에 유턴 — 비거주 1주택 공제 9억→12억 원복, 내 세금 3가지가 바뀐다

8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이 딱 29일 만에 방향을 틀었습니다. 비거주 1주택자 종부세 기본공제를 9억원으로 깎겠다던 안이 12억원으로 되돌아왔고, 200%로 올리려던 세 부담 상한도 150%로 원위치했습니다. 실거주 1주택 공제 14억원은 그대로 살아남았죠. 무엇이 남고 무엇이 사라졌는지, 직장인 기준으로 정리했습니다.

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1. 29일 만에 뒤집힌 것, 딱 세 가지

정부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 '2026년 세제개편안'을 내놨습니다. 부동산 세제의 키워드는 두 개였죠. 초고가 주택의 보유세 강화, 그리고 '보유'가 아니라 '거주'에 혜택을 주는 구조로의 전환입니다. 방향 자체는 명확했습니다. 같은 1주택이라도 내가 직접 살고 있으면 깎아주고, 세를 주고 다른 데 살고 있으면 더 걷겠다는 겁니다.

문제는 그 '더 걷는' 쪽의 강도였습니다. 원안대로면 비거주 1주택자의 기본공제가 공시가격 12억원에서 9억원으로 3억원이나 깎였습니다. 발표 직후 "직장 때문에 어쩔 수 없이 전세 살면서 집 한 채 갖고 있는 사람이 왜 투기꾼 취급이냐"는 반발이 쏟아졌고, 결국 정부는 9월 1일 국무회의에서 개정안을 확정하며 핵심 조항을 되돌렸습니다. 발표 29일 만의 유턴입니다.

항목	8월 3일 원안	9월 1일 확정안
비거주 1주택 기본공제	12억 → 9억	12억 유지(원복)
비거주 부부공동명의	각 4억	각 6억(합산 12억)
세 부담 상한	150% → 200%	150% 유지(원복)
실거주 1주택 기본공제	12억 → 14억	14억 (그대로 유지)

정리하면 "때리려던 건 안 때리고, 깎아주려던 건 그대로 깎아준다"가 됐습니다. 실거주 1주택자 입장에서는 손해 볼 게 없는 결말이고, 비거주 1주택자는 증세를 한 번 피한 셈입니다.

2. 그래서 내 종부세는 얼마나 달라지나

숫자로 보면 체감이 훨씬 빠릅니다. 기본공제는 '이 금액까지는 종부세를 안 매긴다'는 선이고, 공시가격이 그 선을 넘는 만큼만 과세표준에 들어갑니다.

구분	기본공제	과세 시작선(공시가 기준)
실거주 1주택	14억원	14억 초과분부터
비거주 1주택	12억원	12억 초과분부터
다주택자 등	9억원	합산 9억 초과분부터

실거주 1주택 기준으로 공제가 14억원까지 올라가면, 시가로는 대략 20억원 안팎까지 종부세 대상에서 빠집니다. 서울 중상급지 아파트 한 채를 실거주로 들고 있는 직장인 상당수가 종부세 고지서와 무관해진다는 뜻이죠. 반면 세를 주고 있는 1주택자는 12억원 선에 그대로 머물기 때문에, 같은 아파트를 갖고 있어도 '누가 살고 있느냐'에 따라 2억원어치 공제 차이가 납니다.

여기에 세 부담 상한 150% 유지도 실질적으로 큰 안전판입니다. 세 부담 상한은 '작년에 낸 세금의 몇 %까지만 올릴 수 있다'는 브레이크인데, 원안대로 200%가 됐다면 공시가격이 뛰는 해에 세금이 두 배까지 튈 수 있었습니다. 150%로 묶이면서 급등 리스크가 한 단계 줄었습니다.

3. 양도세는 또 다른 이야기 — 2027·2028년이 진짜 분기점

이번 개편은 종부세만 건드린 게 아닙니다. 양도소득세 쪽 변화가 오히려 중장기적으로는 더 큽니다.

첫째, 다주택자 양도세 중과가 단계적으로 완화됩니다. 2027년 양도분은 중과 가산세율을 2주택자 5%p, 3주택 이상 10%p 수준으로 낮추고, 2028년 양도분은 현행 대비 절반 수준의 중과세율을 적용하는 안입니다. 매물 잠김을 풀겠다는 의도죠.

둘째, 장기보유공제가 '장기거주공제'로 이원화됩니다. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 주택은 '거주 기간' 중심으로 공제하고, 토지·건물 등은 기존처럼 '보유 기간' 중심으로 공제합니다. 지금까지는 오래 갖고만 있어도 공제를 받았지만, 앞으로 주택은 오래 살아야 공제를 받는 구조로 바뀌는 겁니다.

셋째, 조정대상지역 일시적 2주택자의 종전 주택 처분 기한이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 갈아타기를 계획 중이라면 이 1년 차이가 생각보다 뼈아플 수 있습니다. 기한을 넘기면 비과세 혜택이 통째로 날아가니까요.

시행 시점을 다시 짚으면, 종부세 개편은 2027년부터, 양도세 장기거주공제 개편은 2028년부터입니다. 지금 당장 세금이 바뀌는 게 아니라 준비할 시간이 1~2년 있다는 게 핵심입니다.

4. 직장인이 지금 해야 할 체크 3가지

① 전입신고 여부를 세금 관점에서 다시 본다. 이제 '실거주냐 아니냐'가 공제 2억원, 그리고 2028년 이후에는 양도세 공제까지 가르는 기준입니다. 회사 근처 전세, 자녀 학군 때문에 내 집을 비워둔 상태라면 그 선택의 연간 세금 비용이 얼마인지 한 번은 계산해봐야 합니다.

② 갈아타기 일정을 2년 기준으로 다시 짠다. 일시적 2주택 처분 기한 단축은 실거주 실수요자가 가장 직접적으로 체감할 변화입니다. 매도 계획이 있다면 계약 시점부터 역산해두세요.

③ 국회 통과 전까지는 확정이 아니다. 정부는 수정안을 9월 3일까지 국회에 제출했고, 최종안은 정기국회 심사를 거쳐 확정됩니다. 여당 일부에서는 비거주 1주택을 추가로 더 완화하자는 이야기도 나옵니다. 즉 지금 숫자는 '정부안'이지 '법'이 아닙니다. 연말 국회 처리 결과까지 지켜보고 움직이는 게 안전합니다.

한 달 만에 정부안이 뒤집혔다는 건, 뒤집힐 여지가 아직 남아 있다는 뜻이기도 합니다. 확정 전에 큰 결정을 서두를 이유는 없습니다. 다만 '거주 중심 과세'라는 큰 방향만큼은 여야 모두 크게 흔들지 않고 있으니, 그 전제 아래 내 포지션을 점검해두는 건 지금 해도 늦지 않습니다.

💡 한 줄 요약 — 실거주 1주택은 공제 14억(시가 약 20억)까지 안전, 비거주 1주택은 12억 유지로 증세를 한 번 피했다. 다만 국회 심사 전까지는 '정부안'일 뿐이니 큰 결정은 연말 확정 이후에.

참고: YTN, 머니투데이, 서울경제, 세계일보, 디지털타임스, 조세금융신문 · 본 글은 정보성 콘텐츠이며 투자·세무 판단의 최종 책임은 본인에게 있습니다.