14억인 줄 믿었는데 9억…집 비우면 종부세 공제 5억이 사라진다
14억인 줄 믿었는데 9억…집 비우면 종부세 공제 5억이 사라진다
2026년 세제개편안이 9월 3일 국회에 제출됐습니다. 핵심은 딱 한 줄, “내가 사는 집이냐, 아니냐”입니다. 같은 아파트를 갖고 있어도 실거주하면 공제 14억, 비우면 9억. 이 5억 차이가 앞으로 몇 년간 보유세를 완전히 갈라놓습니다.
1. 1주택자: 시가 20억이 새로운 경계선
1세대 1주택자 종부세 기본공제가 지금까지는 12억원이었습니다. 개편안은 이걸 실거주하면 14억원, 비거주하면 9억원으로 쪼갰습니다. 공시가 14억원은 시가로 대략 20억원 수준이라, 구윤철 부총리는 “20억원 이하는 아예 종부세 대상에서 제외했고, 30억원 이하는 오히려 세금을 깎아줬다”고 설명했습니다. 반대로 시가 40억원 이상(전체 주택의 약 0.4%)은 “과세를 정상화한다”는 게 정부 표현이죠.
즉 대다수 실거주 1주택자에게는 오히려 세금이 줄어드는 개편입니다. 문제는 발령·유학·부모 봉양 같은 이유로 집을 비워둔 1주택자입니다. 이 경우 공제가 9억으로 내려앉으면서, 작년까지 종부세를 한 푼도 안 내던 사람이 갑자기 고지서를 받을 수 있습니다.
| 구분 | 현행 | 개편안(2027년~) |
|---|---|---|
| 1주택 · 실거주 | 12억 | 14억 |
| 1주택 · 비거주 | 12억 | 9억 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
2. 다주택자: 기본공제 9억이 ‘4억 + α’로 쪼개진다
다주택자는 더 매섭습니다. 기존 기본공제 9억원 중 4억원만 무조건 적용되고, 나머지 5억원은 내가 실제 거주하는 집의 공시가격이 전체 보유주택 공시가 합계에서 차지하는 비율만큼만 공제됩니다. 전세 살면서 집 두 채를 굴리던 사람은 5억을 통째로 날릴 수 있다는 뜻입니다.
여기에 공정시장가액비율이 60%에서 2027년 70%, 3주택 이상·조정대상지역 보유자는 2028년 80%까지 오릅니다. 세율 체계도 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’ 기준으로 일원화되고, 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라 인상 속도를 막아줄 완충장치도 헐거워집니다.
3. 양도세: ‘오래 보유’가 아니라 ‘오래 거주’
양도세 장기보유특별공제도 장기거주 소득공제로 갈아탑니다. 2027년은 현행 유지(유예), 2028년은 1주택자 기준 거주 연 6%·보유 연 2%로 중간 단계를 거치고, 2029년부터는 거주 연 8%만 남습니다. 보유기간 공제가 완전히 사라지는 겁니다. 게다가 공제 한도도 신설돼 2028년 양도분 20억원, 2029년 양도분 10억원으로 묶입니다.
다만 정부는 거래를 막을 생각은 없어 보입니다. 10년 이상 장기 거주 주택 양도 시 혜택, 임대사업자가 임대 종료 후 일정 기간 안에 팔면 주는 혜택 등 ‘매물이 나오게 하는’ 당근도 함께 넣었습니다. 다주택자 양도세 중과 유예도 2028년까지 연장됐고요.
4. 직장인이 지금 체크할 것 3가지
① 전입신고 여부부터 확인하세요. 앞으로 세금의 기준은 등기가 아니라 주민등록입니다. ② 부모님 집·지방 집 등 비거주 주택이 있다면 2027년 6월 1일(과세기준일) 전에 정리할지, 실거주로 돌릴지 판단해야 합니다. ③ 매도 타이밍은 2027년 vs 2029년을 나눠서 계산해 보세요. 보유기간 공제가 살아 있는 2027년이 유리한 케이스가 적지 않습니다.
물론 이건 아직 정부안입니다. 정기국회 심사에서 수치가 바뀔 수 있고, 구 부총리도 “불가피한 비거주는 폭넓게 인정하겠다”며 보완 여지를 시사했습니다. 그래도 방향은 명확합니다. 집을 ‘사는 곳’으로 쓰는 사람에게 유리하고, ‘가진 것’으로 두는 사람에게 불리하게 갑니다.
참고: 아주경제(2026.8.3·9.7), 법무법인 세종 뉴스레터 ‘2026년 세제개편안 II: 자산과세 분야’(2026.8.7), 재정경제부 2026년 세제개편안. 본 글은 정보 제공 목적이며 개별 세무 판단은 전문가 상담이 필요합니다.