1주택이면 안심인 줄 믿었는데…종부세 429만원 더 내라더라
1주택이면 안심인 줄 믿었는데…종부세 429만원 더 내라더라
집은 딱 한 채인데 세금이 400만원 넘게 뛴다는 계산이 나왔습니다. 기준이 '몇 채냐'에서 '거기 사느냐'로 바뀌었기 때문인데요. 내 집이 어느 쪽인지 30초면 확인됩니다.
그동안 부동산 세금은 "몇 채 가졌나"가 전부였습니다. 2주택이면 중과, 3주택이면 더 중과. 그런데 이번 개편안은 그 틀을 흔들었습니다. 한 채라도 비워두면 혜택을 줄이고, 여러 채여도 실제 사는 집은 보호하겠다는 쪽으로 방향을 잡은 겁니다.
1. 주택 수가 아니라 '거주'가 기준이 됐다
정부가 국회에 낸 2026년 세제개편안의 핵심은 한 줄로 요약됩니다. 몇 채를 가졌느냐보다, 그 집에 실제로 사느냐를 본다는 것. 실거주 1주택자는 종부세 기본공제가 공시가 12억원에서 14억원으로 올라 시가 20억원 이하 주택은 아예 과세 대상에서 빠집니다.
문제는 반대편입니다. 같은 1주택이라도 그 집에 살지 않으면 기본공제가 깎이고 세 부담이 늘어납니다. 발령이 나서 지방에 내려갔든, 아이 학교 때문에 잠시 다른 집에 살든, 서류상으로는 '비거주 1주택'이 되는 겁니다.
2. 숫자로 보면 이렇게 갈린다
정부 추산 기준, 공시가격 30억원(시가 약 43억원) 아파트를 가진 비거주 1주택자의 종부세는 올해 774만7000원에서 2027년 1203만8000원으로 뜁니다. 차이가 정확히 429만원입니다.
| 공시가격(시가) | 올해 | 2027년 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 15억원(약 22억) | 69만1000원 | 80만6000원 | +11만원 |
| 20억원(약 29억) | 227만5000원 | 277만4000원 | +50만원 |
| 30억원(약 43억) | 774만7000원 | 1203만8000원 | +429만원 |
그나마 이건 한 번 깎인 숫자입니다. 지난 8월 3일 원안대로였다면 30억 구간은 1536만5000원이었는데, 비거주 1주택 기본공제를 9억원으로 낮추려던 방안이 철회되면서 332만7000원이 줄었습니다.
시가 20억원대까지는 체감이 크지 않습니다. 문제는 30억원을 넘어가는 구간부터 기울기가 급해진다는 점입니다. 같은 집, 같은 공시가격인데 전입신고 하나로 수백만원이 갈리는 구조가 만들어졌습니다.
3. 실거주자에게는 반대로 열린 문
같은 개편안에 혜택도 들어 있습니다. 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도세 기본공제는 연 250만원에서 연 2500만원으로 10배 늘어납니다. 65세 이상이 수도권 집을 팔고 비수도권으로 옮기면 양도세를 최대 50%, 5억원까지 깎아줍니다. 다주택자 양도세 중과 완화도 2028년까지 한시적으로 유지돼, 정리할 사람에게는 시간이 주어진 셈입니다.
다만 양도세 장기보유특별공제는 '보유'에서 '거주' 중심으로 바뀌고 공제액에 상한이 새로 생깁니다. 오래 갖고만 있던 집이라면 계산이 완전히 달라집니다. 종부세 개편은 2027년부터 단계 시행, 양도세 개편은 1년 유예 후 2028년 적용입니다.
정리하면 이렇습니다. 오래 살아온 집 한 채를 가진 사람에게는 이번 개편이 유리하게 작동하고, 집은 한 채지만 사정상 다른 곳에 사는 사람에게는 불리하게 작동합니다. "1주택이니까 괜찮겠지"라는 생각이 더는 통하지 않는다는 뜻입니다.
4. 그래서 지금 뭘 해야 하나
아직 국회 심의가 남아 있어 세부 숫자는 더 움직일 수 있습니다. 실제로 기획재정 당국에서 "비거주가 곧 투기는 아니다"라는 취지의 발언이 나오면서 1주택 세 부담 완화론도 다시 거론되는 중입니다. 확정 전까지는 내 집이 '거주'로 잡히는지부터 확인하고, 전입신고·실거주 요건을 서류로 정리해두는 게 먼저입니다. 올해 국세청에 들어온 양도세 질의만 7개월 새 2262건으로 작년의 2배라는 점이, 지금 얼마나 헷갈리는 상황인지 보여줍니다.
참고 : 세계일보, 파이낸셜뉴스, 아시아경제, 대한민국 정책브리핑(2026년 세제개편안) / 2026.9.17 작성