장특공제 80% 믿었는데, 양도차익 30억이면 공제가 10억에서 막힌다는데 몰랐는데 세금

장특공제 80% 믿었는데, 양도차익 30억이면 공제가 10억에서 막힌다는데 몰랐는데

오래 산 1주택자한테 양도세는 장기보유특별공제가 거의 전부였습니다. 그런데 정부안대로 가면 2029년부터는 공제액 자체에 10억 원 상한이 붙습니다. 머니투데이(11.9) 보도 기준으로 정리했고, 아래 숫자는 제가 가정을 잡아 직접 계산해 본 겁니다.

공제율이 아니라 공제 '한도'가 새로 생깁니다

지금은 보유 연 4%, 거주 연 4%를 합쳐 최대 80%를 깎아줍니다. 한도는 따로 없습니다. 정부안은 2028년에 보유 2%·거주 6%로 바꾸고, 2029년부터는 거주기간에만 연 8%를 줍니다.

여기에 공제 한도가 붙습니다. 2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원입니다. 비율은 같아도 상한에서 잘리면 체감이 완전히 달라집니다.

30억 차익이면 과세 대상이 6억에서 20억으로

오래 살면서 집값이 많이 오른 경우를 가정해 봤습니다. 양도차익 30억 원, 10년 이상 보유·거주로 공제율 80%입니다. 1주택 비과세 12억 원 안분과 세율은 뺀 단순 비교라서 실제 세액은 아닙니다.

구분	현행(한도 없음)	2029년 이후(한도 10억)
양도차익	30억	30억
공제액	24억 (80%)	10억 (한도)
과세 대상	6억	20억

같은 집, 같은 가격인데 과세 대상이 3배 넘게 늘어납니다. 홍기용 인천대 교수가 30~40년 한 집에 산 사람이 오히려 더 손해를 볼 수 있다고 짚은 이유가 이 구조입니다. 공제 한도에 걸리는 건 차익이 12억 안팎인 구간부터입니다. 12.5억 차익이면 80% 공제가 딱 10억입니다.

반대로 차익이 10억 안팎인 분들은 한도에 걸리지 않아 영향이 작습니다. 이번 개편이 문제가 되는 쪽은 서울 핵심지에 오래 눌러앉은 고령 보유자입니다. 압구정 일대에서 세금 때문에 팔겠다는 문의만 늘고 매수세는 붙지 않는다는 얘기가 그래서 나옵니다. 내년 2~3분기에 세금을 직접 계산해 본 집주인들이 움직일 거라는 전망도 같은 맥락입니다.

아직 확정이 아닙니다, 일정은 이렇습니다

이 안은 국회 조세소위에서 심사 중입니다. 9일 국회예산정책처 토론회에서 오기형 민주당 의원은 장특공제가 똘똘한 한 채를 키운다며 조정이 불가피하다고 했습니다. 다만 1주택자가 대응할 시간은 줘야 한다는 단서를 달았습니다. 서울 지역 여당 의원들은 축소 재검토를 요구하는 중이라, 한도나 시행 시점은 바뀔 수 있습니다.

팔 계획이 있다면 확인할 건 세 가지입니다. 내 보유·거주 기간, 예상 양도차익, 개정 전 기간에 종전 규정을 적용하는지 여부입니다. 마지막 항목은 야당 의원 발의안에 들어 있을 뿐 확정된 게 아닙니다. 세무사에게 숫자로 확인받으시길 권합니다.

장특공제 80%는 그대로여도 2029년부터 공제액에 10억 상한이 붙으면, 차익 30억 기준 과세 대상이 6억에서 20억으로 늘어납니다(제 가정 계산, 확정 아님).

참고: 머니투데이 「빌라 전셋값 1억 뛰었다…실거주 중심 세제 개편, 與도 추가 수정론」(2026.11.9), 파이낸셜뉴스 「與 장특공제 조정 불가피… 국힘 세입자에 부동산 세금 전가」(2026.11.9). 본문 표의 숫자는 가정에 따른 단순 계산이며 투자·세무 판단의 책임은 본인에게 있습니다.