반포에서도 사겠다는 사람이 없다더니, 85㎡ 초과 거래 30% 줄고 성동구는 61% 무너졌다는데 몰랐는데
반포에서도 사겠다는 사람이 없다더니, 85㎡ 초과 거래 30% 줄고 성동구는 61% 무너졌다는데 몰랐는데
올해 1~8월 서울에서 전용 85㎡ 초과 아파트는 9,203건 거래됐습니다. 작년 같은 기간 13,153건보다 30% 적습니다. 같은 기간 85㎡ 이하는 4.1% 준 데 그쳤으니, 거래가 줄어든 게 아니라 큰 평수만 멈춘 셈입니다.
1. 어느 구가 얼마나 빠졌나
한국부동산원 통계를 인용한 한국경제 보도(10월 23일) 기준입니다. 서초구는 1,611건에서 797건으로 50.5% 줄었고, 성동구는 557건에서 217건으로 61.0% 줄었습니다. 강동구 53.6%, 마포구 45.9%, 송파구 33.6%, 강남구 29.1% 감소가 뒤를 이었습니다.
월별로 보면 5월 1,661건이던 대형 거래가 8월에는 704건까지 내려갔습니다. 3개월 만에 57.6% 줄어든 숫자입니다. 기사는 8월 3일 발표된 세제 개편안이 영향을 준 것으로 보인다고 설명합니다.
가격에도 차이가 납니다. 올해 상반기 서울 아파트값은 전용 40~60㎡가 연초 대비 6.72% 오른 반면 135㎡ 초과는 2.09% 오르는 데 그쳤습니다. 작년 상반기에는 135㎡ 초과가 5.25%로 가장 많이 올랐던 구간입니다. 1년 만에 순위가 뒤집힌 겁니다.
2. 직접 계산해 본 현금 부담
기사에 나온 대출 한도는 15억 초과~25억 이하가 4억 원, 25억 초과가 2억 원입니다. 이 한도만 적용해 단순 계산하면 이렇습니다.
| 매매가 | 대출 한도 | 필요 현금 |
|---|---|---|
| 25억 원 | 4억 원 | 21억 원 |
| 30억 원 | 2억 원 | 28억 원 |
※ 취득세·중개수수료·이사비 등은 제외한 단순 계산입니다.
집값은 5억 원 높은데 내 돈은 7억 원이 더 들어갑니다. 25억 선을 넘기는 순간 대출이 반으로 줄기 때문입니다. 대형 평형이 유독 안 팔리는 이유를 숫자 하나로 보여 주는 대목입니다.
3. 세금 쪽에서 봐야 할 것
대통령은 19일 청와대 춘추관 간담회에서 집값을 잡으려고 세금을 올린 게 아니라 조세 정의의 문제라고 말했습니다. 소득에는 세금을 내는데 부동산 투자에는 세금이 거의 없다시피 한 구조를 바로잡겠다는 취지입니다. 같은 자리에서 실거주 목적 주택은 투자와 구분해야 한다는 말도 했습니다.
한경 기사는 대형 아파트가 공시가격이 높아 1주택자도 종부세 부담이 중소형보다 빠르게 늘고, 양도세 비과세 기준 12억 원을 넘는 금액도 커서 팔 때 부담이 크다고 짚었습니다. 보유할 때와 팔 때 모두 세금이 큰 구조라는 얘기입니다. 제 개인 의견이지만, 이런 구간에서는 매수가보다 출구에서 세후 얼마가 남는지를 먼저 계산해 보는 게 맞습니다.
지금 대형 평형을 보고 있다면 확인할 건 세 가지입니다.
- 대출 한도 구간(15억·25억)을 넘는지 먼저 봅니다. 한 구간 차이가 현금 수억 원으로 바뀝니다.
- 공시가격 기준 종부세와 매도 시 양도세를 각각 계산해 둡니다. 비과세 기준 12억 원 초과분이 클수록 세후 수익이 줄어듭니다.
- 팔릴 때까지 걸리는 기간을 반영합니다. 거래가 줄면 호가와 실거래가의 간격이 벌어질 수 있습니다.
※ 본 글은 특정 매물의 매수·매도 권유가 아니며, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.