대출 한도 6억→4억 저울질한다더니, 10억 집은 현금 2억 더 든다는데 몰랐는데
대출 한도 6억→4억 저울질한다더니, 10억 집은 현금 2억 더 든다는데 몰랐는데
서울 아파트값이 88주 연속 오르자 당국이 주택담보대출 한도를 또 줄이는 방안을 들여다보고 있다고 합니다. 15억 원 이하 주택의 한도 6억 원을 4억 원 선으로 낮추는 안이 거론되는데, 아직 확정은 아닙니다.
1. 지금 나온 얘기, 어디까지 확인됐나
세계일보 10월 21일자 보도 기준으로 서울 주간 아파트 매매가격은 88주째 올랐습니다. 문재인 정부 때 세워진 최장 기록 85주를 넘긴 상태입니다. 이 흐름이 연말이나 내년 1월까지 가면 사상 첫 100주 연속 상승이 됩니다.
당국이 이 숫자가 찍히는 게 부담스러워 대출을 더 죄는 방안을 저울질한다는 게 기사의 요지입니다. 다만 DSR이나 LTV를 어떻게 바꿀지, 언제부터 적용할지는 기사에 나오지 않았습니다. 시행일과 세부 기준은 공식 발표 전까지 확인 필요입니다.
대통령도 19일 간담회에서 "빚내서 집 산다"는 인식을 문제로 꼽고 연체율과 경매 물건이 늘고 있다고 말했습니다. 대출 규제 기조를 이어가겠다는 신호로 읽힙니다.
2. 한도 2억 줄면 얼마나 달라지나
제가 직접 계산해 봤습니다. 10억 원 아파트를 산다고 가정하고, 한도가 LTV보다 먼저 걸리는 구간이라고 놓은 단순 계산입니다. 금리 연 4.5%, 30년 원리금균등 상환 기준이고 실제 금리와 DSR 한도는 개인마다 다릅니다.
| 구분 | 한도 6억 (현행) | 한도 4억 (검토안) |
|---|---|---|
| 필요한 현금 | 4억 원 | 6억 원 |
| 월 원리금 | 약 304만 원 | 약 203만 원 |
| 이자만 낼 때(월) | 약 225만 원 | 약 150만 원 |
※ 위 표는 가정 계산이며 대출 규제 확정안이 아닙니다.
월 부담은 약 101만 원 줄지만 그 대가로 현금이 2억 원 더 필요합니다. 이자 부담이 줄어드는 것보다 진입 문턱이 높아지는 효과가 훨씬 큽니다.
3. 누가 가장 크게 영향받나
업계 반응은 비슷합니다. 강남·마포 같은 핵심지는 현금 거래 비중이 높아 영향이 작고, 대출 의존도가 높은 중저가 외곽 지역과 첫 집을 사는 20·40대가 먼저 타격을 받는다는 겁니다. 김제경 투미부동산연구소장은 대출 규제가 집값을 안정시킨 적이 없다는 취지로 비판했습니다.
이미 대출이 있는 분들도 볼 대목이 있습니다. 데일리안 보도에 따르면 5년 고정금리 구간이 끝나 변동금리로 넘어가면 이자 부담이 이전의 2~2.5배까지 늘 수 있습니다. 한국은행 기준금리는 7월과 8월 인상으로 3.0%입니다.
같은 보도 기준으로 올해 1~8월 서울 아파트 준공은 21,933가구로 전년보다 23.3% 줄었고 착공은 34.3% 늘었습니다. 착공이 입주로 이어지기까지 시간이 걸려 공급 공백은 당분간 이어질 수 있습니다.
전문가들이 내놓는 대안은 수요를 누르는 쪽이 아니라 공급 쪽입니다. 도심 재건축·재개발 인허가 단축, 용적률 완화, 3기 신도시 광역교통망 조기 구축, 다주택자 매물을 유도하는 양도세 중과 완화가 거론됩니다. 대통령이 2028년 이후 공급 정상화를 말한 만큼 그 사이 2~3년은 규제와 공급 공백이 겹치는 구간으로 보는 시각이 많습니다.
또 하나, 한도를 가격대별로 못 박으면 그 선이 기준점처럼 작용해 가격이 한도 근처로 몰릴 수 있다는 지적도 있습니다. 이 부분은 법무법인 조율 심형석 변호사의 의견으로 소개된 내용이고 실제로 그렇게 될지는 지켜봐야 합니다.
4. 계약 앞두고 있다면 체크할 것
- 대출 가능 금액을 지금 기준이 아니라 한도 4억을 가정해 한 번 더 계산해 봅니다.
- 잔금일이 규제 시행 이후로 걸리면 대출 실행이 어려워질 수 있으니 잔금 시점을 확인합니다.
- 변동금리 전환을 앞둔 대출이 있다면 금리가 1%p 오를 때 월 상환액이 얼마나 느는지 미리 따져 봅니다.
※ 본 글은 투자 권유가 아니며, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.