차익 25억 4천만 원 났다더니, 장특공제 최대 80%에 한도도 없다는데 몰랐는데
차익 25억 4천만 원 났다더니, 장특공제 최대 80%에 한도도 없다는데 몰랐는데
이재명 대통령이 28년 보유한 분당 아파트를 29억 원에 팔아 25억 4천만 원의 차익을 남겼다는 보도가 나왔습니다. 이 차익에 붙는 세금을 가르는 것이 장기보유특별공제, 줄여서 장특공제입니다. 요건을 채우면 최대 80%까지 깎이고, 금액 한도는 따로 없습니다.
1. 장특공제, 집주인이 챙겨야 할 부분
1세대 1주택이면 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%가 각각 쌓입니다. 10년이면 40%씩, 합치면 최대 80%입니다(소득세법 제95조 제2항). 12억 원을 넘는 고가주택은 양도차익 가운데 12억 원 초과분에만 세금을 매깁니다.
이번 보도에서 대통령이 실제로 세금을 얼마 내는지는 알려진 바 없습니다. 업계가 장특공제로 부담이 줄 것으로 본다는 정도입니다. 그래서 같은 조건을 제 손으로 계산해 봤습니다.
2. 29억에 팔고 차익 25.4억이면 세금은
가정은 이렇습니다. 양도가 29억 원, 차익 25.4억 원, 보유·거주 요건은 모두 채운 것으로 보았고, 기본공제 250만 원과 지방소득세 10%를 반영했습니다. 12억 초과분 비율(17/29)을 적용하면 과세 대상 차익은 약 14.9억 원입니다.
| 장특공제율 | 과세표준 | 양도세(지방세 포함) |
|---|---|---|
| 80% (현행 최대) | 약 3.0억 | 약 1.0억 |
| 30% (개편안 거주 10년) | 약 10.4억 | 약 4.4억 |
| 0% (공제 없음) | 약 14.9억 | 약 6.6억 |
※ 소득세법 제104조 기본세율 기준 단순 계산입니다. 실제 세액은 취득가액·필요경비·거주 요건에 따라 달라집니다.
공제율 하나로 세금이 약 1억과 4억대로 갈립니다. 장특공제가 양도세 계산에서 그만큼 큰 변수라는 뜻입니다.
3. 개편안이 확정되면 달라지는 점
정부가 8월 3일 발표한 세제개편안에는 1주택 보유공제를 없애고 거주 기간 위주로 바꾸는 내용이 담겼다고 보도됐습니다. 거주 10년 기준 공제율은 30%로 알려졌고, 고가주택 공제 한도는 2028년 양도분 20억 원, 2029년 양도분 10억 원으로 순차 적용된다는 설명입니다.
다만 국회를 거쳐 연말까지 수정될 수 있어 확정된 법은 아닙니다. 시행 시점과 세부 기준은 확인이 필요합니다.
4. 시장 분위기와 대통령 발언도 함께 봐야 합니다
한국부동산원 10월 둘째 주 기준 서울 아파트값은 0.16% 올라 88주 연속 상승했습니다. 다만 강남(-0.35%)·서초(-0.27%)·송파(-0.21%)는 내렸고, 중랑·성북·서대문·도봉·노원은 0.37~0.42% 올랐습니다. 고가 지역은 주춤하고 중저가가 오르는 흐름이라, 내 집이 어느 구간인지에 따라 매도 판단이 달라질 수 있습니다.
대통령은 19일 간담회에서 "돈을 벌려고 산 부동산의 세금을 많이 깎아주는 게 정상이냐"고 말했고, 실거주 목적 주택은 예외로 둔다는 취지로 선을 그었습니다. 이 말대로라면 앞으로는 보유보다 거주 요건이 더 무겁게 따져질 가능성이 있습니다. 다만 이것은 발언을 바탕으로 한 제 추측이고, 확정된 내용은 아닙니다.
5. 팔기 전에 확인할 것
- 보유 기간과 실제 거주 기간을 각각 확인합니다. 거주 요건 여부에 따라 공제율이 크게 다릅니다.
- 양도가 12억 원을 넘는지 확인합니다. 넘으면 과세 대상 차익이 위 계산처럼 비율로 줄어듭니다.
- 개편안 기준일과 시행일을 국회 입법 상황에서 직접 확인하고, 매도 시점은 세무사와 상의합니다.
※ 본 글은 투자 권유가 아니며, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.