종부세 14억 vs 12억 갈렸다더니, 장특공 5년 거주면 세금 2,090만 원 늘어난다는데 몰랐는데
종부세 14억 vs 12억 갈렸다더니, 장특공 5년 거주면 세금 2,090만 원 늘어난다는데 몰랐는데
1주택자가 10년 보유하고 5년만 살았던 집을 양도차익 5억 원에 팔면, 장기보유특별공제 개편안대로라면 세금이 약 2,090만 원 늘어납니다. 시행은 2028년 목표이고 확정 여부는 11월 국회 조세소위에서 갈립니다.
1. 종부세 공제는 먼저 정리됐습니다
종부세 1주택 기본공제는 공시가격 기준으로 실거주 14억 원, 비거주 12억 원으로 나뉩니다. 여당이 정부안대로 가닥을 잡았다는 보도가 9월 21일 나왔습니다. 수도권 의원들은 비거주 1주택자도 14억 원으로 맞춰 달라고 요구했지만, 정부가 9월 1일 국무회의에서 이미 의결한 안이라 다시 건드리면 당정 이견이 재연될 수 있다는 분위기입니다.
같은 집이라도 내가 사느냐 세를 주느냐에 따라 공제선이 2억 원 달라지는 구조입니다.
2. 진짜 승부는 11월 장특공입니다
양도세 장기보유특별공제는 1주택자 기준으로 보유기간 공제를 연 4%에서 2%로 낮추고, 거주기간 공제는 연 6%로 올리는 쪽입니다. 2028년부터 적용하는 것이 목표이고, 10월 국정감사가 끝난 뒤 11월 조세소위에서 본격 논의됩니다.
대통령은 10월 19일 간담회에서 부동산 투자에는 세금이 거의 없다시피 한 것이 조세 정의에 맞지 않고, 실제 거주하는 주택은 예외로 봐야 한다는 취지로 말했습니다. 개편 방향이 보유 중심에서 거주 중심으로 옮겨 간다는 신호로 읽힙니다.
일부 보도에는 공제 적용 차익에 10억 원 한도가 있다는 내용도 있었는데, 이 글에서는 확인하지 못해 계산에서 뺐습니다. 확정안이 나오면 다시 확인해야 합니다.
3. 직접 계산해 봤습니다
10년 보유, 5년 거주, 양도차익 5억 원을 가정했습니다. 현행은 보유 연 4%와 거주 연 4%, 개편안은 보유 연 2%와 거주 연 6%를 적용했습니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 보유공제 (10년) | 40% | 20% |
| 거주공제 (5년) | 20% | 30% |
| 공제 합계 | 60% | 50% |
| 과세 대상 차익 | 2억 원 | 2억 5천만 원 |
| 양도세 (지방소득세 포함) | 약 6,170만 원 | 약 8,260만 원 |
차이는 약 2,090만 원입니다. 과세표준이 5천만 원 늘면서 38% 구간에 걸리기 때문입니다. 기본공제 250만 원, 12억 원 초과 고가주택 안분, 다른 공제는 뺀 단순 계산이라 실제 세액은 다를 수 있습니다.
반대로 10년 보유에 10년을 다 산 경우는 현행도 개편안도 공제 합계가 80%로 같아서 차이가 없습니다. 영향이 갈리는 쪽은 오래 갖고 있었지만 거주 기간이 짧은 집입니다. 임대를 주고 있는 1주택자, 중간에 이사를 다닌 분이라면 내 거주 연수를 먼저 세어 보시길 권합니다.
참고: 서울경제(2026.9.21) · 한국일보·EBN(2026.10.19). 세액은 보도된 공제율로 직접 계산한 값이며 법안 확정 전입니다. 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.