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1년새 +29.5%, 강남 아닌 '분당'이 1위… 상승률 TOP10이 전부 여기였다

직방이 최근 1년(2025년 9월~2026년 8월) 전국 아파트 매매시세를 분석했더니, 상승률 1위는 서울이 아니라 성남 분당구(+29.5%)였습니다. 2위 광명(+28.4%), 3위권 동작구(+25.3%)까지 상위 10곳이 모두 수도권. 강남이 주춤하는 사이 왜 하필 이 동네들이 날았을까요? 대출 규제와 세제개편이 만든 '돈의 이동 경로'를 숫자로 풀어봤습니다.

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1. 분당 29.5%, 광명 28.4%… 상위 10곳이 전부 수도권이었다

부동산 플랫폼 직방이 2025년 9월부터 2026년 8월까지 1년간 전국 아파트 매매시세를 분석한 결과, 상승률 1위는 경기 성남시 분당구(+29.5%)였습니다. 서울의 어느 자치구도 분당을 넘지 못했습니다. 2위는 경기 광명시(+28.4%), 3위권에는 서울 동작구(+25.3%)가 이름을 올렸고, 상위 10곳은 전부 수도권이었습니다.

순위	지역	1년 상승률
1	경기 성남 분당구	+29.5%
2	경기 광명시	+28.4%
3	서울 동작구	+25.3%
※ 직방, 2025.9~2026.8 아파트 매매시세 기준. 상위 10곳 모두 수도권

더 눈여겨볼 숫자는 가속도입니다. 분당의 직전 1년 상승폭은 10.6%였습니다. 그런데 이번 1년은 29.5%. 오름폭이 1년 만에 약 3배로 뛴 겁니다. 같은 자산이 같은 자리에 있는데 속도만 달라졌다면, 그건 그 동네가 갑자기 좋아진 게 아니라 돈이 흘러 들어오는 방향이 바뀌었다는 뜻에 가깝습니다.

실제 거래는 야탑동·서현동·구미동 일대에 몰렸습니다. 1기 신도시 재건축·리모델링 등 정비사업 기대감이 붙어 있는 곳들이죠. "언젠가 새 아파트가 된다"는 스토리에 실수요와 갈아타기 수요가 동시에 붙으면 가격은 이렇게 움직입니다.

2. 왜 강남이 아니라 분당·광명이었나 — 규제가 만든 '풍선'

이 결과는 우연이 아니라 정책의 그림자에 가깝습니다. 지난해 10·15 부동산 시장 안정화 대책으로 15억 원을 넘는 주택은 주택담보대출 한도가 축소됐습니다. 그리고 올해 8월 세제개편안에서는 초고가 주택 보유세 강화 방안이 나왔습니다. 대출은 막고, 보유 부담은 올린 겁니다.

그 결과 초고가 구간에서는 급매가 나오고, 자금은 규제 문턱 아래이면서 서울 접근성이 좋은 곳으로 이동했습니다. 분당(신분당선·경부축), 광명(신안산선·1호선·서울 접경), 동작(한강 이남 도심 접근성)은 모두 이 조건에 정확히 들어맞습니다. 직방도 대출 규제와 세 부담이 고가 주택 수요를 눌렀고, 그 수요가 경기권과 비강남으로 옮겨간 흐름을 지목했습니다.

정리하면 이번 상승은 "더 좋은 곳을 사려는 수요"가 아니라 "규제를 피하면서도 서울과 가까운 곳을 사려는 수요"가 만든 결과입니다. 이걸 시장에서는 흔히 풍선효과라고 부릅니다. 누르면 그 자리는 들어가지만, 옆이 부풀어 오릅니다.

참고로 오늘(9월 7일)은 9·7 대책 발표 1년이 되는 날이기도 합니다. 135만 호 공급 약속에도 불구하고 서울 아파트값은 82주 연속 상승했다는 지적이 나옵니다. 공급 대책은 효과가 나타나기까지 시간이 필요하지만, 대출·세제 규제는 시장이 즉각 반응한다는 비대칭이 다시 확인된 셈입니다.

3. 세제는 한발 물러섰다 — 그런데 방향은 그대로다

세금 쪽도 함께 봐야 그림이 완성됩니다. 정부는 8월 3일 세제개편안을 내놓은 지 29일 만인 9월 1일 국무회의에서 수정안을 확정했습니다. 핵심 변경은 두 가지입니다.

항목	8·3 원안	9·1 확정 수정안
1주택 종부세 기본공제(거주)	12억 → 14억	12억 원으로 복원
1주택 종부세 기본공제(비거주)	12억 → 9억	현행 12억 원 유지
보유세 부담 상한	200%	150%로 완화

비거주 1주택자의 공제를 9억 원으로 낮추려던 계획이 철회되면서 "종부세는 한발 후퇴했다"는 평가가 나왔습니다. 실제로 강남 초고가 단지들의 시뮬레이션 보유세도 크게 줄었습니다. 다만 세제가 향하는 방향 자체는 바뀌지 않았습니다.

이번 개편의 진짜 축은 "몇 채를 가졌는가"에서 "얼마짜리를, 실제로 살면서 가졌는가"로의 이동입니다. 고가주택 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 한도를 10억 원으로 제한하는 조치는 그대로 남아 있고, 실거주 기간이 길수록 유리해지는 구조 역시 유지됐습니다. 단기적으로는 충격을 줄이되, 장기적으로는 비거주·초고가 보유에 계속 불리해지는 설계입니다.

여기에 이번 주(9월 7~11일) 정부의 9월 부동산 종합대책 발표가 예고돼 있습니다. 거론되는 카드는 그린벨트 해제를 통한 공급 확대, 핀셋 대출 완화, 비아파트 지원 등입니다. 다만 3기 신도시도 약 80%가 그린벨트를 해제했지만 보상과 교통 대책 지연으로 아직 본격 공급이 이뤄지지 않고 있다는 지적처럼, 공급은 언제나 늦게 옵니다.

4. 그럼 지금 사도 되나? — 판단 전에 봐야 할 '엇갈린 신호'

가장 많이 나오는 질문일 겁니다. 그런데 지금 시장은 한 방향이 아니라 두 방향으로 동시에 움직이고 있습니다. 한쪽에서는 서울 평균 아파트값이 16억 원을 돌파했다는 기사가 나오고, 다른 한쪽에서는 서초구가 3주째 하락했다는 기사가 나옵니다. 강남 초고가 구간에서는 급매가 계속 나오는데, 경기 요지에서는 신고가가 나옵니다. 같은 시장 안에서 구간별로 온도가 완전히 갈린 상태입니다.

이런 국면에서 가장 위험한 태도는 "부동산이 오른다/내린다"를 통으로 판단하는 것입니다. 지금 시장을 읽는 단위는 '전국'도 '서울'도 아니고, 가격대 × 실거주 여부 × 대출 가능 여부라는 세 축입니다. 15억 초과 구간은 대출이 조여 있고 보유세 부담 강화 기조가 유지되므로 매수자 풀 자체가 얇습니다. 반대로 그 아래 구간은 매수 가능한 사람이 훨씬 많아 경쟁이 붙습니다. 같은 '아파트'라도 이 선을 기준으로 수요의 두께가 다릅니다.

여기에 변수가 하나 더 있습니다. 이번 주 발표될 9월 종합대책입니다. 만약 대책에 핀셋 대출 완화가 담기면 눌려 있던 중상위 구간에 수요가 다시 붙을 수 있고, 반대로 추가 규제지역 지정이나 토지거래허가 확대가 들어가면 지금 오르던 지역이 곧바로 식을 수 있습니다. 즉, 이번 주는 방향이 정해지는 주간입니다. 큰 금액이 걸린 결정을 앞두고 있다면, 발표 내용을 확인한 뒤 움직이는 것이 합리적입니다.

또 하나. 전세 시장의 구조 변화도 함께 봐야 합니다. 임대아파트에 대한 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 혜택이 단계적으로 폐지되는 방향이 잡히면서, 임대 공급자의 유인이 줄고 전세는 줄고 월세는 늘어나는 흐름이 이어지고 있습니다. 월세화가 진행되면 무주택자의 주거비가 고정비로 굳어지고, 그만큼 종잣돈 모으는 속도가 느려집니다. 내 집 마련 계획이 있다면 "집값이 얼마나 오르나"만큼 "내가 매달 얼마를 주거비로 태우고 있나"를 같이 계산해야 하는 이유입니다.

5. 직장인이 지금 체크할 것 3가지

① "규제 경계선"을 지도처럼 본다. 15억 원 대출 한도, 초고가 보유세 강화 같은 선이 그어지면 자금은 반드시 그 선의 바로 아래에서 서울 접근성이 좋은 곳으로 모입니다. 분당·광명·동작이 그 증거입니다. 다음 대책이 나오면 "무엇을 막았나"보다 "어디가 안 막혔나"를 먼저 보세요.

② 이미 3배 빨라진 곳에 뒤늦게 올라타지 않는다. 분당의 직전 1년은 10.6%, 이번 1년은 29.5%였습니다. 상승률이 이미 크게 반영된 구간에서는 기대수익보다 조정 위험이 커집니다. 정비사업 기대감은 실제 사업 단계(안전진단·조합 설립·시공사 선정)와 시차가 크다는 점도 감안해야 합니다.

③ '실거주'가 절세의 기준선이 됐다. 이번 세제 방향은 실거주 여부와 보유 기간에 혜택을 몰아주는 쪽입니다. 갈아타기나 매도 타이밍을 고민 중이라면 양도세 장특공 한도 제한과 거주 요건을 반드시 확인하고, 금액이 크다면 세무 전문가 상담이 훨씬 저렴한 선택입니다.

결국 이번 데이터가 말해주는 건 하나입니다. 규제는 수요를 없애지 못하고 이동시킬 뿐이라는 것. 그 이동 경로를 먼저 읽는 사람이 1년 뒤 상승률 표에서 웃습니다.

💡 한 줄 요약 — 대출·보유세 규제로 초고가 수요가 눌리자 돈은 '규제선 아래 + 서울 접근성' 지역으로 이동했다 — 분당·광명·동작이 그 결과이고, 다음 대책에서도 볼 곳은 '막힌 곳'이 아니라 '안 막힌 곳'이다.

참고: 뉴스1, 아시아타임즈, 이투데이, 경기일보(직방 자료), 동아일보·뉴스토마토(세제개편 수정안), 베타뉴스·국제뉴스(9월 대책) · 본 글은 정보성 콘텐츠이며 투자·세무 판단의 최종 책임은 본인에게 있습니다.