발표 3주 만에 뒤집혔다…'비거주 1주택' 종부세 9억 vs 12억, 갈리는 3가지
발표 3주 만에 뒤집혔다…'비거주 1주택' 종부세 9억 vs 12억, 갈리는 3가지
지난 8월 3일 세제개편안이 나온 뒤 강남 단지에는 절세 매물이 쏟아졌고, 반대로 전월세 매물은 3주 만에 3.4% 사라졌습니다. 그런데 발표 20여 일 만에 정부가 '비거주 1주택' 과세 강화를 다시 들여다보기 시작했습니다. 기본공제 9억이냐 12억이냐에 따라 세금이 갈리고, 세입자 시장까지 통째로 흔들립니다.
1. 3주 만에 왜 되돌아왔나
정부 세제개편안의 핵심은 '거주 중심 과세'였습니다. 같은 1주택자라도 실제로 그 집에 사는 사람과 살지 않는 사람을 갈라서 세 부담을 다르게 매기겠다는 구상이죠. 구체적으로는 보유 주택에 거주하지 않는 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 현행 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 방안이 담겼습니다. 공제가 3억 원 줄어든다는 건 그만큼 과세표준이 올라간다는 뜻이라, 고가 주택일수록 체감 폭이 큽니다.
그런데 발표 3주 만에 여당인 더불어민주당이 재검토를 요구했고, 정부도 세부안을 다시 들여다보기 시작했습니다. 현재 가장 유력하게 거론되는 대안은 비거주 1주택자의 기본공제를 9억으로 낮추지 않고 현행 12억을 그대로 유지하는 것입니다. 즉 '거주 vs 비거주' 차등 자체를 크게 완화하는 방향입니다.
이유는 단순합니다. 집에 살지 않는 1주택자 대다수는 그 집을 전세나 월세로 내놓은 사람들입니다. 이들의 보유세를 올리면 세 부담이 임차인에게 전가되거나, 아예 세입자를 내보내고 본인이 들어가 사는 선택을 하게 됩니다. 어느 쪽이든 무주택 세입자에게 불리합니다. 집값을 잡고 실거주자를 보호하겠다는 정책이 정작 가장 취약한 계층의 주거비를 올린다는 지적이 나온 배경입니다.
2. 숫자로 확인된 부작용 — 매매는 넘치고 전월세는 잠겼다
개편안 발표 직후 시장은 즉각 반응했습니다. 서울 아파트 매매 매물은 며칠 만에 2,100건가량 늘었습니다. 대치동 같은 곳에서는 하루 10건 이상 매물이 쏟아졌습니다. 세금이 무서워 파는 이른바 '절세 매물'입니다.
문제는 반대편입니다. 서울 아파트 전월세 매물은 개편안 발표 후 3주 사이 3.4% 감소했습니다. 매매로 나간 물건 상당수가 원래 임대 재고였기 때문입니다. 자치구별로 보면 감소 폭이 훨씬 가파릅니다.
| 자치구 | 전월세 매물 증감 | 비고 |
|---|---|---|
| 동대문구 | -15.1% | 666건 → 566건, 3주 새 100건 증발 |
| 광진구 | -9.9% | 감소세 가팔라진 상위권 |
| 서대문구 | -9.4% | 대학가 임대 수요 밀집 지역 |
| 송파구 | -8.1% | 고가 단지 실입주 전환 영향 |
| 중구 | -7.4% | 직주근접 수요 지역 |
| 서울 평균 | -3.4% | 개편안 발표 후 3주 기준 |
여기에 임대차 시장 구조 변화도 겹쳤습니다. 올해 서울의 전세 거래는 4만 3,436건에서 2만 9,133건으로 32.9% 급감했고, 신규 아파트 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중은 55.8%까지 올라갔습니다. 전세가 줄어드는 자리를 월세가 메우는 '월세화'가 이미 진행 중인데, 여기에 매물 잠김까지 더해진 겁니다.
현장에서는 더 험한 일도 벌어집니다. 집주인이 실거주하려고 매수했는데 세입자가 나가지 않아 "이사비 1억 원을 안 주면 못 나간다"고 버티는 사례까지 나왔습니다. 실거주 규제와 임대차 매물 부족이 겹치면서 세입자 명도 가능 여부가 거래 가격과 일정까지 좌우하는 상황이 됐습니다. 매수인 입장에서는 명도 리스크를 가격에 반영해야 하고, 세입자 입장에서는 갈 곳이 없어 협상 카드를 쥐게 되는 기묘한 구조입니다.
3. 내 세금은 늘까 줄까 — 갈리는 3가지 기준
① 실거주냐 비거주냐
가장 큰 갈림길입니다. 본인이 사는 집이라면 이번 논란의 직접 대상이 아닙니다. 반대로 보유는 하되 임대를 놓고 다른 곳에 사는 1주택자가 정확히 재검토 대상입니다. 지방 발령, 자녀 학군, 부모 부양 같은 사유로 어쩔 수 없이 비거주 상태인 사람도 여기 포함됩니다. 당정이 '비거주 1주택을 폭넓게 인정하자'는 쪽으로 방향을 잡으면서, 실제 예외 인정 범위가 어디까지 넓어질지가 관전 포인트입니다.
② 집값이 30억 언저리인가
나라살림연구소 분석에 따르면 공시가 22억 8,000만 원(시가 약 30억 원 안팎) 이하 1주택자는 공제 확대 효과가 커서 오히려 세금이 줄어드는 구간에 들어갑니다. 반대로 그 위 구간은 부담이 늘어납니다. 즉 이번 개편은 전 국민 증세가 아니라 초고가 구간을 겨냥한 설계에 가깝습니다. 실제로 보유세 부담이 커지자 고가 재건축 대형 평형 매물이 먼저 쏟아졌고, 세 부담이 적은 평형대로 갈아타려는 움직임이 나타났습니다.
③ 장기보유특별공제 한도에 걸리는가
또 하나 놓치기 쉬운 게 1주택자 장기보유특별공제 10억 원 한도 신설 조항입니다. 오래 보유해 시세차익이 큰 집일수록 타격이 큰데, 이 조항을 철회하거나 재검토해달라는 국회 국민동의청원이 5만 명을 넘겨 실제 국회 심사대에 오르게 됐습니다. 보유세만 보고 판단하면 양도 단계에서 예상 밖의 세금을 맞을 수 있습니다. 팔 계획이 있다면 보유세와 양도세를 반드시 함께 계산해야 합니다.
4. 지금 직장인이 챙겨야 할 실전 체크리스트
- 비거주 1주택자라면 서두르지 말 것 — 공제가 12억으로 유지되면 급매로 던질 이유 자체가 사라집니다. 실제로 재검토 소식이 전해지자 강남권 급매는 줄고 호가를 거둬들이는 움직임이 나왔습니다.
- 세입자라면 재계약 시점을 앞당겨 볼 것 — 매물이 줄고 월세 비중이 오르는 국면에서는 시간이 갈수록 조건이 불리해집니다. 만기 6개월 전부터 시세를 확인해 두는 게 안전합니다.
- 실거주 목적 매수라면 명도 조건을 계약서에 명시할 것 — 이사비 분쟁은 계약 단계에서 인도 시점·비용 부담 주체를 특약으로 못 박아야 막을 수 있습니다.
- 공시가 기준으로 내 구간부터 확인할 것 — 시가가 아니라 공시가 기준입니다. 국토부 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회됩니다.
- 양도 계획이 있다면 세무 상담을 먼저 — 장특공 한도, 거주 요건, 취득 시점에 따라 결과가 크게 갈립니다. 몇십만 원 상담료가 수천만 원을 좌우합니다.
5. 헷갈리는 용어 3분 정리
종합부동산세 기본공제는 보유한 주택 공시가격 합계에서 일정 금액을 빼주고 남은 금액에만 세금을 매기는 제도입니다. 1주택자는 현재 12억 원을 공제받습니다. 공제가 9억으로 내려가면 공시가 13억짜리 집의 과세표준이 1억에서 4억으로 네 배가 되는 셈이라, 공제액 변화는 체감상 세율 인상과 비슷하게 작동합니다.
비거주 1주택자는 집을 한 채만 가지고 있지만 그 집에 본인이 살지 않는 사람입니다. 대부분 그 집을 전세나 월세로 내놓고 본인은 다른 집에 세 들어 삽니다. 통계상 1주택자로 잡히지만 실질적으로는 임대인 역할을 하고 있어서, 이들에 대한 과세는 곧바로 임대차 시장으로 파급됩니다.
장기보유특별공제(장특공)는 집을 오래 보유하고 거주할수록 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 1주택자는 최대 80%까지 공제받을 수 있었는데, 여기에 10억 원이라는 금액 상한을 새로 두겠다는 게 이번 개편안의 내용입니다. 오래 보유해 차익이 큰 집일수록 불리해집니다.
6. 앞으로 볼 일정
- 당정 협의 결과 — 비거주 1주택 기본공제를 12억으로 유지할지가 1차 분기점입니다.
- 등록임대 제도 재검토 — 임대차 공급을 늘리기 위한 보완책이 함께 논의되고 있습니다.
- 장특공 한도 국회 심사 — 청원 5만 명 돌파로 심사대에 올랐습니다.
- 세법 개정안 국회 처리 — 최종 확정은 국회 통과 시점입니다. 그 전까지는 모두 '검토안'입니다.
정리하면, 이번 국면의 본질은 '세금을 얼마 더 내느냐'보다 임대 물량이 시장에서 얼마나 빠져나가느냐입니다. 매매 매물이 늘었다는 뉴스와 전월세가 잠겼다는 뉴스는 같은 사건의 앞뒷면입니다. 집을 가진 사람은 확정 전까지 버티는 게 유리하고, 세입자는 매물이 더 마르기 전에 움직이는 게 유리한 비대칭 구간입니다.
참고: 한국일보, 조선비즈, 조선일보 땅집고, 에너지경제신문, 매일경제, KPI뉴스, 파이낸셜뉴스, 대한경제, 세계비즈 등 · 본 글은 정보성 콘텐츠이며 세금·투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있습니다. 세법은 국회 통과 전까지 변경될 수 있습니다.