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종부세 20억까지 면제? 2026 세제개편, '실거주 1주택자'만 웃는 이유

정부가 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표했다. 핵심은 종부세·양도세 기준을 '주택 수'에서 '실거주 여부·주택 가액'으로 바꾸는 것. 내 집이 어디에 속하는지에 따라 세금이 확 갈린다.

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1. 종부세, 실거주 1주택이면 20억까지 면제

거주용 1주택은 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상에서 빠진다. 반면 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 다주택자는 2028년부터 공정시장가액비율이 70%에서 80%로 올라가 세부담이 커진다. 결국 '몇 채 가졌냐'보다 '실제로 사느냐'가 기준이 됐다.

2. 양도세, 오래 살수록 공제 커진다

기존 보유·거주 각각 연 4%(최대 40%)씩 나눠 계산하던 장기보유특별공제가 '장기거주 소득공제'로 바뀌면서 거주 연 8%(최대 80%)로 단순화된다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택자는 기본공제도 연 2,500만 원까지 늘어난다. 오래 실거주할수록 유리해지는 구조다.

3. 지방 주택은 취득기한 3년 더 연장

인구감소지역·관심지역 세제 지원 대상이 비수도권 전체(공시가격 4억 원 이하 주택)로 넓어지고, 취득기한도 2026년 말에서 2029년 말까지 늘어난다. 지방 저가 주택 매입을 고려 중이라면 계획을 다시 짜볼 만하다.

구분	기존	개편 후
종부세 기준	주택 수	실거주+주택 가액
양도세 공제	보유 4%+거주 4%(최대80%)	거주 8%(최대80%)로 단순화
지방주택 취득기한	2026년 말	2029년 말

💡 한 줄 요약 — 실거주 1주택자는 세부담이 줄고, 비거주·다주택·초고가 주택은 세금이 늘어난다 — 개편안은 9월 초 정기국회 제출 예정.

참고: 한국AI부동산신문, 신영·김앤장(신켐) 뉴스레터 · 본 글은 정보성 콘텐츠이며 투자·세무 판단의 최종 책임은 본인에게 있습니다.