부부 공동명의 절세, 이제 '무조건'이 아니다…19.2억~32억은 뒤집힌다
부부 공동명의 절세, 이제 '무조건'이 아니다…19.2억~32억은 뒤집힌다
20년 넘게 부동산 절세의 국룰이었던 '부부 공동명의'가 흔들리고 있습니다. 2026년 세제개편안이 종부세 공정시장가액비율을 주택 보유 형태에 따라 차등화하면서, 2028년부터는 공시가격 구간에 따라 유·불리가 완전히 뒤집히기 때문인데요. 우리 집은 어느 쪽인지, 숫자로 정리했습니다.
1. 왜 '다주택자 취급' 논란이 나왔나
결론부터 말하면 부부 공동명의 1주택자가 세법상 다주택자가 되는 건 아닙니다. 종부세는 사람별로 매기는 인별 과세가 원칙이라 부부는 각각 '일반 1주택자'로 봅니다. 재정경제부도 다주택자로 보지 않는다는 입장이죠.
문제는 공정시장가액비율입니다. 지금은 공동명의든 1세대 1주택 특례든 모두 60%로 같습니다. 그런데 2027년 70%로 일괄 인상된 뒤, 2028년부터는 서울 전역과 경기 15개 지역 등 조정대상지역에서 1세대 1주택 특례를 신청하지 않은 공동명의자에게 80%가 적용됩니다. 집은 한 채인데 과표 계산에서만 다주택자와 같은 비율을 맞는 셈이라 논란이 커진 겁니다.
2. 숫자로 보는 유·불리 역전 구간
세무사 시뮬레이션 기준으로 보면, 지금은 공시가 20억 5000만 원(시가 약 29억 3000만 원)까지 공동명의가 같거나 유리합니다. 하지만 2028년부터는 그 경계선이 아래로 내려옵니다.
| 공시가격 구간 | 시가 환산 | 2028년 유리한 쪽 |
|---|---|---|
| 19억 2000만 원 이하 | ~27억 4000만 원 | 공동명의 (18억까지 종부세 0원) |
| 19억 2000만~32억 원 | 27.4억~45.7억 원 | 1세대 1주택 특례 (비율 70%+세액공제) |
| 32억 원 초과 | 45.7억 원 초과 | 공동명의 (과표 분산 효과) |
실제 계산 사례를 보면 차이가 확 와닿습니다. 2028년 기준 잠실 리센츠(공시가 23억 9000만 원)는 공동명의 160만 원 vs 특례 85만 원으로 특례가 유리하지만, 아크로리버파크(41억 4000만 원)는 공동명의 1470만 원 vs 특례 1960만 원으로 공동명의가 490만 원 더 저렴합니다. 1세대 1주택 세액공제에 600만 원 한도가 생기는 반면, 고가주택일수록 부부가 과세표준을 나누는 효과가 커지기 때문이죠.
3. 진짜 조심해야 할 사람은 '비거주 공동명의자'
가장 타격이 큰 쪽은 집을 갖고 있지만 그 집에 살지 않는 공동명의 부부입니다. 특례를 신청하지 않으면 기본공제가 총 18억 원에서 8억 원으로 뚝 떨어집니다. 같은 비거주라도 단독명의 1세대 1주택자는 12억 원에서 9억 원으로 줄어드는 데 그치니, 감소 폭 자체가 비교가 안 됩니다.
그렇다고 성급하게 단독명의로 바꾸는 건 위험합니다. 배우자에게 지분을 넘기는 과정에서 증여세와 취득세가 발생할 수 있어서, 종부세 몇백만 원만 보고 결정했다간 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 다행히 공동명의자는 매년 일반 공동명의 과세와 1세대 1주택 특례 중 유리한 쪽을 선택할 수 있으니, 명의를 건드리기 전에 특례 신청부터 다시 계산해 보는 게 순서입니다.
참고: 서울경제, 매일경제, YTN, 이투데이 등 · 본 글은 정보성 콘텐츠이며 투자·세무 판단의 최종 책임은 본인에게 있습니다.